שכירות בסיס + אחוזים — מותר, נפוץ, ונעשה בבורסה · הוכחה

ההוכחה החזקה כאן אינה חוות דעת אלא חוזים אמיתיים של גופים בפיקוח רשות ניירות ערך: קרנות הנדל"ן המלונאיות בבורסת תאילנד מדפיסות את נוסחאות השכירות שלהן בדוחות הציבוריים. אם המבנה עומד בביקורת של הבורסה — הוא עומד גם בחוזה שלנו.

על המקורות שבדף הזה

מי זה DBD — משרד פיתוח העסקים והמסחר, אגף בממשלת תאילנד. הוא רשם החברות (כל חברה תאילנדית נרשמת דרכו, כולל סיאם) וגם הרשות שמנהלת את חוק העסקים הזרים — כלומר הגוף שמחליט מי צריך רישיון עסק-זר ומי מקבל אותו, ושמריץ את מצוד הנומיני יחד עם ה-DSI.

החלטת DBD (ข้อหารือ) — הליך רשמי של פנייה מקדמית: מישהו שולח ל-DBD שאלה בכתב ("אני מתכוון לעשות X — צריך רישיון?"), וה-DBD עונה בכתב מה עמדתו. אף אחד לא נתפס ולא הורשע — זו עמדת הרשות מראש. הערך: זה הגוף עצמו שיחליט בעניין שלנו, אומר בכתב מה הוא חושב. הוא מפרסם תקצירים חודשיים בקבצי PDF ציבוריים — משם כל הציטוטים כאן.

פסק דין (ฎีกา) — החלטה של בית משפט. אנשים אמיתיים, גזרי דין אמיתיים.

הודעת DSI — היחידה לחקירות מיוחדות מדווחת על פשיטה, כתב אישום או פסק דין. מקרים אמיתיים.

חוק ותקנה — נוסח החוק עצמו, מתוך הפרסום הרשמי.

המוצגים

מוצג 1פירמת עורכי דין בינלאומית: מבנה נפוץ בתאילנדסביר

DLA Piper, בפרק תאילנד של מדריך הנדל"ן שלהם: "גם שכירות קבועה וגם שכירות משתנה בשימוש נפוץ בתאילנד", וקביעת המבנה היא "עניין חוזי בלבד בין הצדדים".

מקור: DLA Piper Real World — Thailand, Commercial Leases / Rent

מוצג 2קרן דוסיט (DREIT) — ורגע, זה צמוד לרווחודאי

המלונות מוחכרים לחברת תפעול. השכירות = רצפה קבועה של 186.34 מיליון באט + כ-80% מהרווח התפעולי (EBITDA) שמעליה. הנוסחה מודפסת מילה-במילה בדוח השנתי הציבורי.

כלומר: שכירות שמחושבת לפי רווח היא חוקית ומקובלת — בגוף בפיקוח רשות ניירות ערך. זה מתקן ניסוח מוקדם שלנו שאמר "אסור אחוזים מהרווח". ההבחנה האמיתית מופיעה במוצג הבא.

Total Rental Fee is equivalent to the Final Fixed Rental plus the Variable Rental … Initial Fixed Rental … Equals to 186.34 million Baht … (EBITDA – THB 186,340,000) x (1 – A), A = … 80 percent

סך דמי השכירות = השכירות הקבועה הסופית בתוספת השכירות המשתנה … הקבועה ההתחלתית = 186.34 מיליון באט … (רווח תפעולי פחות 186,340,000) × (1 פחות A), כאשר A = 80%.

מקור: DREIT — דוח שנתי 2024

מוצג 3איפה הקו האמיתי עובר: מיזם משותףודאי

בית המשפט העליון קבע ששני גופים שהסכימו לפעול יחד ולחלק ביניהם את ההכנסות הקימו בכך שותפות רגילה לא-רשומה — עם אחריות אישית בלתי מוגבלת של כל שותף.

מה שהחוק דורש לשותפות זה שני תנאים יחד: מיזם משותף + כוונה לחלוק רווחים. ליס שבו השכירות מחושבת לפי רווח אינו מיזם משותף — המשכיר לא מנהל, לא נושא בהפסדים, ואין לו שליטה. זה מה שמסביר איך DREIT חוקי והמקרה הזה לא.

ตกลงแบ่งผลประโยชน์ร่วมกันจากส่วนแบ่งรายได้ค่าบริการ … จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจัดตั้งห้างหุ้นส่วนสามัญโดยไม่จดทะเบียน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1012

הסכמה לחלוק תועלת מחלוקת הכנסות השירות … מהווה חוזה להקמת שותפות רגילה בלתי רשומה לפי סעיף 1012.

מקור: ฎีกา 14429/2555, תקציר רשמי

מוצג 4תקדים מקוסמוי ממש — קרן סנטרהודאי

מלון סנטרה גרנד בקוסמוי הוחכר לקרן ל-30 שנה, והקרן החכירה אותו הלאה לחברת תפעול בטרנשים של שלוש שנים, בשכירות מחולקת לרכיב קבוע ולרכיב משתנה התואם את ביצועי המלון. המבנה שאנחנו בונים פועל באי הסמוך, בגוף מפוקח.

แบ่งเป็นประเภทค่าเช่าคงที่ และค่าเช่าแปรผันซึ่งมีโครงสร้างที่สอดคล้องกับผลการดำเนินงานของโรงแรม

מחולק לדמי שכירות קבועים ולדמי שכירות משתנים שמבנם תואם את תוצאות התפעול של המלון.

מקור: CTARAF — דוח שנתי 2557/2014

ולמה בכל זאת אנחנו בוחרים ברוטו: שלוש סיבות מעשיות, לא איסור. (א) המחזור הוא מספר אובייקטיבי שאי-אפשר להתווכח עליו; (ב) הצמדה לרווח מחייבת אותנו לפתוח את ספר ההוצאות שלנו למשכיר בכל חודש; (ג) הברוטו רחוק יותר מקו השותפות, ולכן דורש פחות הגנות בניסוח.

מה זה אומר לנו
מותר: שכירות בסיס + אחוז מהמחזור ברוטו (העדפתנו), וגם אחוז מהרווח — בתנאי שאין מיזם משותף, שהמשכיר לא נושא בהפסדים ואין לו שליטה, ושהחוזה שולל שותפות במפורש.
אסור: "מה שנשאר אחרי ההוצאות". זו לא שכירות בכלל — זו העברת יתרה, כלומר סוכנות; היא מעבירה את סיכון ההוצאות למשכיר ומורידה מסיאם את מה שהופך אותה למפעילה.
ואסור בכל מקרה: שהמשכיר יישא בהפסדים או שיהיה לו קול בהחלטות התפעול.